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 市場分析:讀者來信: 日本東京定大阪物業投資潛力較高? 

讀者來信: 日本東京定大阪物業投資潛力較高?

2014/2/21

洋沖兄~本人一直有追看你的Blog,最近對投資日本物業很有興趣,但在選址及細節方便有些疑問,希望你可以解答。

本人有60萬流動資金,你覺得我在日本東京定大阪投資物業潛力較高?應該選擇買兩層細價樓或買一間大價樓?應該FULL PAY定係按揭貸款? 現在日本物業按揭貸款利率大約幾多?

首先,多謝你一直有追看我的Blog,我嘗試就你的盡力解答的個案,希望能幫助你在日本置業投資。

你有60萬現金,對日元大約為800萬日元,800萬日元在可以買到小套房。你想問買東京定大阪投資潛力較高,我嘗試幫你做以下分析:

東京是日本的首都,人口大約1200萬,是大阪的人口3倍,是日本人口最密集的地區,空屋率較低,租金回報大約6-8%,而入場費大約500萬起。如果是想追求物業升值潛力及保值能力,但唔介意租金回報較低,我覺得你應該買東京物業。

東京同大阪的物業就好像香港的港島樓同九龍樓一樣,升市時港島區樓會升先同升多過九龍樓,例如太古城。而跌市時抗跌能力較高。港島樓租金回報一般較九龍樓低,故新手買日本樓,買東京樓防守性會強D。

在東京,800萬日元在都心5區應該只能買到一個小套房。建議首選山手線及中山線車站10分鐘內物業,因為升值及保值能力較高,如新宿,池袋,品川,中野等地區。 如想買400萬物業,可以要買23區外物業,如八王子。

大阪人口較東京少,大約300多萬人。樓價相對較平,租金約8-12%,但空屋率較東京高。

在大阪,800萬日元可買到2個小套房。建議首選心齋橋,難波,梅田區,次選為新大阪站。如你追求高租金回報多於升值能力,買大阪樓較適合。

我認為買樓最重要考慮因素就係location,所以寧可買一個中心地區物業,都唔好買2個遠地區物業,因為升值能力較差,而且脫手較困難,想找人接貨都幾難。

有關full pay定按揭的問題,基本上日本物業按揭金額最少2000萬,最多做5成,15年還款,利率約3-3.5%,即係4000萬以上先可以考慮做按揭。所以800萬小套房只能full pay!

如果覺得我寫得好可以like下我facebook page!

 

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