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 常見問題:投資日本不動產 需考量租稅負擔 

投資日本不動產 需考量租稅負擔

精實新聞 2012-08-21 18:54:11 記者 徐伯豫 報導

日本與台灣之間的投資貿易交流向來密切,已有不少台灣投資客看上日本當地高於台灣水準的租金行情,開始進軍或加碼投資日本不動產。資誠聯合會計師事務所稅務法律服務副營運長暨日本企業部負責人吳偉臺表示,雖然日本不動產的租金投資報酬率較高,但別忘了要將稅負與當地的維持費用計入,才能抓出實質的投資報酬率。

資誠派駐PwC日本華商服務組的台籍律師周泰維指出,以最常見的投資方式為例,台灣投資人常以成立日本法人的方式,間接持有日本不動產。日本法人在取得租金收入,扣除各項成本費用後,須繳納約38.6%法人所得課稅(包含中央的法人稅和地方的住民稅等)。若轉賣不動產時,出售不動產的處分價款亦須在扣除各項成本費用後的利得,須繳納約38.6%的法人所得稅。而當日本法人繳納完日本當地稅捐後,如果要匯回稅後投資收益(即股利)給台灣股東,由於台日之間無租稅協定,股利還必須再被就源扣繳20%的稅金。因此,在考量稅負效果後,若無預先做好稅務規劃,實質投資報酬可能只剩原先預期金額的一半。

另外,周泰維指出,若是以個人名義直接持有,除課徵日本所得稅(最高邊際稅率為40%)外,亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者(如台灣投資人)身故時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅,日本遺產稅(及贈與稅)稅率最高達50%

資誠聯合會計師事務所稅務法律服務金融組協理林碩彥提醒,我國已經採行「所得基本稅額條例」(俗稱「最低稅負制」),個人海外所得自200911起始納入最低稅負制。簡單來說,台灣人持有日本不動產期間,取得租金所得或處分不動產利得及其他海外所得總額利得若每年超過新台幣600萬元,就需納入基本稅額計算並依法繳稅。另外,雖然台灣投資人在日本繳的稅款原則上可以在台灣扣抵,但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率,因此,在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形,將可能發生。

吳偉臺也提醒投資人留意日本稅制發展,近日日本國會通過消費稅率法,現行5%的消費稅稅率將自20144月調高為8%,並在201510月調整至10%。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅,提高消費稅是否會影響日本不動產市場的交易意願及未來發展,值得投資人及相關業者持續關注。

吳偉臺表示,對於台灣投資人而言,日本不動產市場具備一定程度的吸引力,也是一個不錯的理財與分散投資風險管道。如果事前規劃得宜,讓整體稅負降低,就可有效提高投資報酬率。此外,由於日本相關規定繁雜,在日本當地進行投資時亦須注意法律登記、融資、匯兌等議題,需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估執行,以確保投資成果。




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