日本續印錢 房產勢升溫
新報-2013年12月10日 談及日本樓市，孫柏文指關鍵之處是要了解當地貸款政策安排，因這直接決定日本物業作為槓桿的價值。他斷言指，日本樓價在將來只有不斷往上攀升一途，「因日本政府別無選擇，他們的國債已等同政府每年稅收的廿多倍，而隨着人口不斷老化，勞動力持續下降，政府稅收會逐年下跌，再加上日本長者持續從銀行體系提取積蓄使用，日本的民間儲蓄率已達入負數階段，令國家財政狀況更形捉襟見肘。孫氏指，在借無可借的形勢下，日本政府唯一解決辦法只有不斷大印銀紙，而這將間接令日本房地產急速升值。
買日本樓租予外國人 孫氏指，現時買日本樓已與日本貨幣政策息息相關，若借不到日本貸款則不建議買，因利潤空間有限，但若能借到超過五成，則大可放膽入市。他續指，香港人可借得貸款的話，隨着息口下降，債務負擔必定越來越低。他提議香港人到日本買樓可揀租予外國人，因他們的收入受日本經濟景氣影響較微，即使普遍租金水平下降，業主的租金回報率亦有望企穩。他指現時已有不少人到日本置業後，專門租予到當地讀書的內地大學生，而隨着人民幣升值勢頭越猛，業主加租的機會亦越多。 大學為業主提供理想租戶，附近物業自然成為外國買家的搶手貨。孫氏解釋指，日本大學分布並不根據傳統政治勢力，一如美國般，不少著名大學均設於相對較貧窮的區份，附近物業售價自然較富庶城市為低，業主購買物業後，若租予大學內經濟能力較強的大學生，租金回報少說也可有十多厘。但孫氏同時亦指，日本人較用心為物業作翻新維修，故業主亦可能需要於此付出額外成本以保持租務競爭力。
銀行借貸漸趨放寬 日本不動產升值在望，但關鍵卻是貸款限制，孫氏特別提到在日本貸款與香港「完全是兩回事」，因日本銀行貸款事務乃建基於人際關係，若貸款人與銀行關係夠好，憑藉日本住宅的特高租金回報率，要借足十成按揭亦不是問題。傳統而言，日本人對香港人較信任，而自安倍晉三上台後，日本央行已向各大銀行暗示可放鬆向外國人貸款限制，故現時申請貸款或是不錯的良機。 本報記者 陳少庭
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