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 不動產情報:日本續印錢 房產勢升溫  

日本續印錢 房產勢升溫

新報-2013年12月10日
 
談及日本樓市,孫柏文指關鍵之處是要了解當地貸款政策安排,因這直接決定日本物業作為槓桿的價值。他斷言指,日本樓價在將來只有不斷往上攀升一途,「因日本政府別無選擇,他們的國債已等同政府每年稅收的廿多倍,而隨着人口不斷老化,勞動力持續下降,政府稅收會逐年下跌,再加上日本長者持續從銀行體系提取積蓄使用,日本的民間儲蓄率已達入負數階段,令國家財政狀況更形捉襟見肘。孫氏指,在借無可借的形勢下,日本政府唯一解決辦法只有不斷大印銀紙,而這將間接令日本房地產急速升值。
 

買日本樓租予外國人
孫氏指,現時買日本樓已與日本貨幣政策息息相關,若借不到日本貸款則不建議買,因利潤空間有限,但若能借到超過五成,則大可放膽入市。他續指,香港人可借得貸款的話,隨着息口下降,債務負擔必定越來越低。他提議香港人到日本買樓可揀租予外國人,因他們的收入受日本經濟景氣影響較微,即使普遍租金水平下降,業主的租金回報率亦有望企穩。他指現時已有不少人到日本置業後,專門租予到當地讀書的內地大學生,而隨着人民幣升值勢頭越猛,業主加租的機會亦越多。
大學為業主提供理想租戶,附近物業自然成為外國買家的搶手貨。孫氏解釋指,日本大學分布並不根據傳統政治勢力,一如美國般,不少著名大學均設於相對較貧窮的區份,附近物業售價自然較富庶城市為低,業主購買物業後,若租予大學內經濟能力較強的大學生,租金回報少說也可有十多厘。但孫氏同時亦指,日本人較用心為物業作翻新維修,故業主亦可能需要於此付出額外成本以保持租務競爭力。
 

銀行借貸漸趨放寬
日本不動產升值在望,但關鍵卻是貸款限制,孫氏特別提到在日本貸款與香港「完全是兩回事」,因日本銀行貸款事務乃建基於人際關係,若貸款人與銀行關係夠好,憑藉日本住宅的特高租金回報率,要借足十成按揭亦不是問題。傳統而言,日本人對香港人較信任,而自安倍晉三上台後,日本央行已向各大銀行暗示可放鬆向外國人貸款限制,故現時申請貸款或是不錯的良機。
本報記者 陳少庭

http://www.hkdailynews.com.hk/property.php?id=308601




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