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 如何選擇最佳物件:日本房地產宜「買舊不買新、買小不買大」 

日本房地產宜「買舊不買新、買小不買大」

多年以來,日本東京的房價幾乎在底部盤整,所以日本人在投資房地產時,除了自用以外,最主要投資依據就是房屋出租報酬率,也就是出租坪效CP值(Cost/Price)。買入房地產來賺取未來的增值空間,在今年以前的東京是不容易的。由於今年2013年極有可能是東京房價的轉折點,當地業者圴預估明年就會看到房價有明顯的漲幅,但是因為還不明確。所以我們建議在今年年底以前進場東京房市,還是以東京最主要的收租報酬率來做為投資依據。如果明年的漲價預言成真,那就還可以當作多賺到的福利。

投資型不動產,一切以租金報酬率為準則,報酬率越高,房價越保值

由於過去20餘年間,日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場,一律都以租金報酬率為房價定價依據。投資機構或個人投資家,會買入東京都的不動產,主要著眼都是在於收租的報酬率。所以日本房屋買賣,一般都會提供該不動產的收租報酬率做為參考,並且大多都帶租客出售,換句話說,一買入房地產的當下,就可以開始收租。

所以買東京不動產,如果是純投資獲利為考量,沒有自住的需求,則應將本求利,一切以房地產租金收益最大化為前提,每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高,CP值越高的物件,未來才有保值性,因為有租金投報率在支撐,將來出售的房價,不僅不會跌,甚至還可以有漲價的機會。 

我們以實際2013年9月份,日本房仲銷售的物件資料為依據,同樣都是在東京都新宿區1K(有kitchen廚房隔間的套房)的房型,離地鐵站5分鐘路程以內的套房出售資料來看。

屋齡太新,賺了租金卻賠了房價

屋齡只有1年的新成屋,售價是所有物件中最高的,達到2480萬日幣;接著到了屋齡8年左右,房價就掉到1980萬日幣;到了17年左右的屋齡,房價掉到最多,幾乎是當初新成屋房價的1半。這就解釋了為什麼日本人不會買新成屋來投資收租的原因了。因為從1年屋齡持有到17年後,雖賺到了租金,卻賠了大半的房價。

中古屋最保值,20年以上房價不再變動,報酬率最高

反而,屋齡28年以上的套房,房價維持不變,即使再過10年,來到將近40年屋齡左右,房價都還是維持住,不會下跌,理由就是投資報酬率維持在9%左右。這樣的投資報酬率,日本個人或投資機構,都會收購,即使經過10年或20年之後再賣出,只要租金市場沒有變化,仍舊是搶手的投資標的,如果出售時,銷售期也是各產品中最短的,大約2週至1個月就會被買走,是最容易脫手的產品。這樣的投資型不動產,也才是最穩當的標的。

 

小戶型的需求人口最多,租金也是上班族最能負擔,招租容易

至於買小不買大,這個理由也很簡單,東京都會區也跟台北市一樣,都是上班單身人口居多,小戶型的不動產需求遠大於家庭2人以上的市場。再者,大戶型的房屋,租金就會高達每月10萬~20萬日幣左右,相較單身套房每月租金5萬~9萬日幣,是屬於高價位的租金市場,招租本就不如低價位的套房來的容易。 

就像台北市的情況,套雅房總是比3房2廳的住宅來得好租,投報率也是最好的,其道理是一樣的。不過,我們提到的是從租屋市場角度來看,買舊不買新、買小不買大這個道理是適用的。而日本東京的房地產,在今年以前,因為都還是租屋市場為主,所以更符合這個投資原則。 

如果當地的房地產,是增值型為主,例如台北市,買來是為了賺未來的增值,收租報酬率不是重點,那買舊不買新、買小不買大的原則就不適用了。

資料來源:台灣搜房  http://www.soufun.com.tw




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