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 不動產情報:聚焦亞洲四大房地產市場 搜尋投資機遇 

聚焦亞洲四大房地產市場 搜尋投資機遇

聚焦亞洲四大房地產市場 搜尋投資機遇
Yahoo財經 – 2013/12/24

受雙辣招影響,二手樓市交投仍陷入膠著狀態,除了一手盤,不少本地投資者開始到亞洲地區尋找物業投資機會。今次簡介日本、台灣、泰國及新加坡四個熱門房地產市場,作為大家新一年部署海外置業的參考。

美元重拾升軌‭ ‬日本物業市場勢升溫

聯儲局在2013年結束前確認啟動退市計劃,雖然聯儲局強調即使失業率下降至6.5%,但通脹率在2%以下,仍會繼續保持目前的低利率。消息公布後,既刺激美股急升,同時引發美元兌日圓匯價再創新高,由於日本央行總裁黑田東彥日前重申,不打算修改於2年內實現2%通脹率目標,市場預期日本政府會繼續奉行量化寬鬆政策,為日股及當地樓市注入升值動力。

日本置業‭ ‬宜選擇一線城市

自泡沫經濟爆破後,日本樓市經歷20年的低潮期,直至安倍晉三推行「安倍經濟學」,日股率先大幅上揚,而日本樓市則於今年夏天急速升溫,東京新建住宅平均樓價在今年7月便上漲逾一成‭ ‬。仲量聯行研究部指出,2012年注資日本的海外投資者中,亞洲投資者所佔比例較之前一年大幅增長69.9%,而日本房地產投資信託基金於2013年財政年度4月至9月的公開招股額亦達到4000億日元,可見亞洲具實力的投資者已開始積極部署投資日本樓市。

除了受惠美匯轉強,尚有兩大因素可望進一步推高日本樓價。一是日本政府將於2014年4月把消費稅增至8%,刺激更多投資者趕在政策生效時入市。二是東京成功取得2020年奧運主辦權,既進一步增加日本國民及投資者對經濟復蘇的信心,配合奧運基建項目,東京灣周邊未來將有更多新樓盤推出,令樓價落後於香港的東京未來會繼續成為亞洲的物業投資焦點之一。

須留意收租安排

日本政府對外國人置業並沒有嚴格限制,海外業主既需要支付與日本業主同樣的所得稅,亦可以享有相約的永死業權。不過要留意,日本物業不設網上查閱過程交易紀錄,而假如物業已有租客居主,為保障租客私隱,業主一般都不會允許買家到放盤單位參觀。

想購買日本物業用作收租的買家亦要留意,為防止外國人在日本進行洗黑錢活動,大部分日本銀行都不會為沒有日本居留權的外國人開立戶口,為減省收取租金上的麻煩,較可行的辦法是由中介公司代為收取物業,再把租金匯到業主在香港的戶口。買家透過中介公司選購日本二手物業或參觀日本新盤海外展銷會時,不妨向中介公司或代理查詢相關服務。

仲量聯行亞太區董事兼國際住宅市場部主管王美嫺(左)表示,過去三個月該行收到有關投資日本房地產查詢增加約15%,反映愈來愈多買家有意投資日本物業。

投資台灣物業‭ ‬須留意基建配套

香港近年掀起台灣熱,不少年輕人更興起移民台灣的念頭,加上台灣與中國內地實施「三通」及簽署「兩岸經濟合作框架協議」‭(‬ECFA‭)‬,進一步加強兩岸三地經濟及旅遊上的合作,將吸引更多熱錢湧入台灣市場,台北物業價格相對香港仍算便廉,故此愈來愈多本地投資者開始積極留意投資台灣物業的資訊。

具備經濟復甦概念

中原地產台北董事總經理周永輝表示,近十年時間,台北及周邊地區樓價均落後於亞洲先進城市,然而隨著中國內地開放更多省市居民赴台旅遊,及ECFA對經濟的正面影響,預期當地經濟於未來數年將有顯著復甦,有意在台北置業的人士,現時正是吸納優質物業的時機。
周永輝指出,近年查詢投資台北物業的香港買家數目持續增加,而台北市是香港買家首選的置業地區。除了樓價落後於香港,台灣物業另一賣點是享有永久業權。周永輝表示,台灣當局近年開始設定50年土地業權限制,換言之大部分當地物業仍享有永久業權,但永久業權亦間接導致不少舊樓難以清拆重建而日久失修,因此選購台北市物業時,應避免貪便宜選購這類早年落成的舊樓,以免增加維修方面的負擔。此外,雖然海外買家購置台灣物業時,亦可以承造按揭,但要注意貸款額一般為物業價格的五至六成,換言之買家必須預留充裕資金支付首期。
同時考慮地利及配套優勢

部署海外置業,都想物業具備保值及升值條件,周永輝表示來自香港的買家深明此理,他們一般會選擇台北市的核心地段如101大樓周邊或西門町,亦偏好選擇鄰近捷運及火車站的物業,確保物業享有交通及地利優勢,並可以更容易吸引當地優質租客。

周永輝補充,除了台北市核心地段物業,香港買家亦可以留意新北市的物業,新北市屬於台北的新發展區,不論基建、交通及社區配套均更完備,相對台北市一些舊區,更具備升值潛力。

中原地產台北董事總經理周永輝表示,香港買家物色台灣物業時,會優先考慮台北市的核心地段,包括101大樓周邊區域。

新加坡置業須留意「辣招」

新加坡在亞洲地區的地位已無庸置疑,獅城非但在資訊科技界、金融業等成為當紅的亞洲區首選的中樞,不少環球企業都選址新加坡設立為亞太區總部,因此吸引了不少外來人才,物業投資也自然成為外國投資者窺覬的其中一個目標。

新加坡住宅物業一般分為政府屋‭(‬組屋‭)‬和私人樓房,一般來說外國人投資的都是私人樓。私人樓的付款程序和階段會因應現房和期房‭(‬即我們口中的樓花‭)‬而略有不同。

買家需在接受購房意向書後的14天內向新加坡稅務局繳交印花稅。但凡樓價高於坡幣30萬,印花稅為樓價3%減去5400坡元‭(‬約3.3萬港元‭)‬。此外,買家每年亦需繳交物業稅,物業稅現行稅率為房產年租金的10%,租金由新加坡國內稅務局進行估值。
留意「罰金」及短期轉售稅項

為打擊外國買家對樓市的影響,新加坡政府於2013年年初推出了「辣招」控制樓市。也就是將海外買家要付的額外手續費由樓價的10%調高到15%。

新加坡私人物業並沒有轉售規限,然而當地政府為調控樓市,買家於2011年1月14日起置下的住宅物業如在4年內轉售,需繳付特別印花稅,稅項按轉售年期而有所不同,分別需付相當於樓價16%(第一年)、12%(第二年)、8%(第三年)和4%(第四年),超過四年則不受限制。

非市中心地段租金回報同樣吸引

另亦有投資者會看準租樓市場,新加坡的租金回報率跟大眾猜想可能有點不一樣,據近期數據,獅城的平均租金回報率為3‭.‬8‭%‬,位於非市中心的區段如中部西區(Clementi‭, ‬Upper Bukit Timah)、中部東區(Eunos‭, ‬Geylang‭, ‬Kembangan‭, ‬Paya Lebar)、西南區(Buona‭ ‬Vista、West Coast)更可高達4.9‭%‬。

於新加坡出租物業所得的租金收入將納入繳納個人所得稅的範圍內,新加坡個人所得稅起徵點為每年新幣2萬元‭(‬約12.23萬港元‭)‬。這也是投資者需要注意的。

新加坡樓價近年不斷上升,加上政府推出壓抑炒風的「辣招」,香港買家投資當地物業時須注意個人財務負擔及風險承受能力。

泰國置業投資攻略

近年不少中港兩地投資者都看準泰國房地產市場的投資機遇,特別是來自內地一線城市買家,認為泰國物業入場費較內地一線城市更經濟實惠,購置物業既可作渡假用途,亦可以放租賺取租金回報。多了來自內地買家的購買力,令泰國一線城市或渡假熱點物業在近兩年錄得可觀升幅。

置業首選公寓

投資泰國物業對外國人來說有一個破解不了的法律限制,外國人在當地只能買公寓,如果想買別墅的話外國人只能獲得最長期限為30年的租約,所以,要投資就應首選一線城市的優質公寓。

有一點跟香港不一樣的是,泰國當地某些地段並沒有良好的政府土地規劃,發展商要興建樓房不需要特別申請和批准的。所以也就是說,今天你買下新房子附近還是低矮的舊樓,難保很快旁邊舊樓被拆而變成阻礙你景觀的高樓大廈,所以在泰國買房子時要仔細留意附近的環境,如發現附近有不少爛房子,便要考慮將來新落成大廈對有意購置物業景觀的影響。因此在泰國買樓,應抽時間親身到現場,不要單看建築圖紙和樓書。還有,曼谷部分地段如四面佛附近屬於皇帝的地段,只有三十年的使用權而不可終身擁有,選擇物業時亦應仔細了解相關細則。
產權限制及稅務規定

與很多國家的房產限制不一樣,泰國政府為控制房地產市場,對海外人士在泰國購買房屋,加上了產權限制。也就是說,你可以買一棟樓裡的很多間公寓,但不能買整棟樓的產權。不過除非你是大富之戶,否則對一般投資者來說這個影響不算很大。

從2004年4月底開始,从2004年4月27日起,按照泰國《公寓法》規定,外國人可以在泰國購買公寓,但該公寓所有外國人購買的面積合計不得超過整棟公寓總面的49%。

單位倘若增值賣出,獲利部份需要繳交個人入息稅,稅率由0%至37%不等。買賣的經紀佣金一般由業主支付,約成交價的2-3%。買家須交2%的轉手費;而賣方將交付0.5%的厘印費,若物業已被持有5年或以上,5年以下的則交付3%的「特定商業稅務」。

出租市場持續暢旺

據統計資料看來,曼谷區地區獲發working permit的外籍人士約6.5萬人,每年增長率約為10%,而在當地工作的外籍人事都傾向租住中高當市區公寓,可見出租市場需求旺盛,不過近年亦有不少外籍人士會自置當地物業,因此投資者亦必須做足功課,加緊留意市場變化。

篩選物業三大條件
香港專業教育學院工商管理學科產業管理高級文憑課程主任張裕倫表示,香港樓價近年持續高企,且面對當局辣招及加息隱憂,因此一些投資者會把目光放在亞洲房地產市場,以分散投資風險。他認為本地投資者對海外物業市場較難有深入的了解,選購物業時應從「高、大、遠」三項條件入手。「不論是任何城市,樓層較高、面積寬廣及有享有遙遠景觀的物業都較具增值優勢,選購物業時記著這三項條件,再留意物業的年期及交通等配套,便更容易篩選出適合自己的優質物業。」

除了物業本身的基本因素,張裕倫認為買家選擇投資市場時,亦要考慮當地的業權及法律規定。「亞洲區中,新加坡沿用英國制度,物業買賣規定較接近本地市場,而其他地區則與香港有一定的分別,故此選擇投資市場時,應仔細詢問物業代理有關買賣規定、按揭要求及業權等細則,以保障自己的權益。」

http://hk.news.yahoo.com/%E8%81%9A%E7%84%A6%E4%BA%9E%E6%B4%B2%E5%9B%9B%E5%A4%A7%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B8%82%E5%A0%B4-%E6%90%9C%E5%B0%8B%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%A9%9F%E9%81%87-050244068.html



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