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 不動產情報:近年來日本不動產價格指數 

近年來日本不動產價格指數

2年後勞動人口衰退!資金大逃殺房市長線恐崩七成!

蔡佑駿╱北美智權報 編輯部

根據經建會的數據,台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退,表示台灣的人口紅利屆時將消失;而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多,總人口數開始減少。在這個影響下,台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。比對日本、美國、西班牙等各國經驗,一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷,房地產價格更是走向崩潰,因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變,未來3年內,2015年之前,房市大跌3成是機率極高的現象;以10年的長線來看,台灣這一波的房市下修更可能高達7成,而這是台灣過去50年來所沒有的經驗,過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整,否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中,一般民眾將成為財富縮水最大的族群。

在各國房地產崩盤的經驗中,最著名莫過於日本。1985年9月的日本,與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」,五國財長同意讓美元貶值;美元貶值後,由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產,所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內,其中大部分又流進日本的不動產,大量熱錢炒作迫使日本房價上漲,日幣大幅升值,而當時日本政府為了刺激經濟,施行相對寬鬆的貨幣政策,鼓勵資金流入房地產以及股票市場(與過去四年的馬政府相同),飆漲的房地產,引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產(與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同),1990年3月,日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都) 房地產價格達到不可思議的價格,這是空前的產業榮景,談房地產泡沫只會被笑話。

當時日本全國土地面積只有美國面積約4%,大約等於美國加州(California)面積大小,但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍,美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值,普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。與台灣很類似的,當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話,爭相購買房地產。但很可惜,泡沫總有破滅的時候,從無商品例外。1990年秋季,東京房地產交易量突然大幅下滑,然後價格從東京為中心開始崩盤,1991年,六大都市房地產價格平均下跌20%,隨著國際資本獲利了結後撤退,由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅,日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象,直到2000年,日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。

當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險,持續不斷地提供源源不絕的房貸,而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時,只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題,整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大,最後,全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中,房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在,日本的房地產不僅還未止跌,甚至還有走跌空間,2050年以前,日本房地產長線仍是走跌。


房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時,外資會選擇進國內投資,市場景氣一片榮景,反之,當該國勞動力達到顛峰的前夕,外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區,該國缺少了外國資產的投資,資金被釜底抽薪,不管實施任何政策,房地產都無法再恢復,同上面的圖中可以看到,日本的勞動人口上漲是分成兩段的,一段是1970年,另一段是1993年,經濟體規模在全球前40的國家,人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件,資金流是導火線,1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期,第二點則是當時全球資金還未大量流入日本,日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹,但1991年日本即將失去人口紅利的優勢,加上利率調升至通貨膨脹水準之上時,這些資金便大舉撤離房地產,轉而進入其他投資項目。

 

 




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