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 不動產情報:搶在加稅前買房 

搶在加稅前買房

 

工商時報【林國賓】

■日本銷售稅調漲方案確定實施,稅率調漲幅度高達1倍,日本民眾搶在調稅前,配合超低的房貸利率,掀起一波買房熱潮。

■Japanese home purchases rise before Corolla-size tax.

日本房貸利率正躺在歷史低點,加上政府已確定要調漲銷售稅,這一漲非同小可,差不多可以買一部豐田Corolla房車。幾經盤算後,森垣決定出手買房。

森垣今年43歲,在東京一家服飾零售商擔任經理,今年稍早在靠近東京的神奈川縣買了一間3房公寓,買房的最大原因,森垣說:「沒辦法,政府政策要加稅,逼得我只好趕快出手。」

有同樣想法的日本民眾還不少,因為根據統計,日本今年第2季新房貸總額較去年同期大增14.7%,是2006年第1季來最大增幅。

政府增稅 刺激房市復甦

已經冬眠30個年頭的日本房市也跟著活絡起來,根據日本生命保險旗下研究顧問子公司NLI研究機構預測,到2014年4月1日(加稅政策正式實施)前,日本房市的交易額將達1.3兆日圓(165億美元)。

里昂證券駐東京策略師史密斯(Nicholas Smith)表示:「日本房市呈死水狀態已經好長一段時間,也差不多是要有一些火花的時候。這波加稅前的買房熱潮,最大受益者應是銀行業,特別是在地銀行。」

日本政府資料顯示,截至今年3月底止的上個會計年度,房市投資總額達13.1兆日圓,年增3.8%,為過去5年來首見成長。另根據日本銀(央)行的統計,今年第2季日本銀行業承作的新房貸總額達2.98兆日圓,房貸未償餘額增至107.1兆日圓。

為降低政府債務負擔,日本首相野田佳彥內閣推動1997年來首度銷售稅調漲法案,8月在國會闖關成功,2014年4月起銷售稅從現行的5%調高至8%,2015年再上調至10%。

日本上次調高銷售稅是在1997年亞洲金融危機剛爆發之際,稅率從3%調高至5%。據NLI研究機構資料,1996會計年度房市投資總額暴增至近28兆日圓,銷售稅調漲前最後一季房市交易額約2.4兆日圓。

里昂證券的史密斯說:「由於這次稅率的調幅不只2個百分點,而是5個百分點,所以加稅前引爆的買盤需求很可能增加更多。」

以東京大都會區的新屋來說,目前行情均價約4,600萬日圓,依照規定買方需以房屋總價5成課徵銷售稅,目前買屋要繳的稅金約115萬日圓,3年後就多1倍至230萬日圓,差額幾乎可以買一部豐田Corolla房車(訂價138萬日圓)。

另一進場買房的誘因則是利率超低,三菱日聯金融集團8月份所承作的30年期固定房貸利率僅2.4%,是歷史低檔,比美國30年期固定房貸利率約3.66%還低1個百分點以上。

買房需求 恐為短期現象

NLI經濟研究部主管齊藤預估,這次加稅前買房需求高點將會出現在2013年的最後一季,房地產開發商與營建業者也會是主要的受益族群。

反映加稅引爆買房需求,日本房地產股價已經大漲一波,東證一部房地產類股指數今年來累計漲幅超過3成,表現高居33大類股之冠。

但值得注意的是,加稅政策刺激買房需求的效果很可能僅是短期現象。1997年那次調高銷售稅後,日本隨即陷入長達20個月的經濟衰退,全年房市投資總額萎縮至約19兆日圓。




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