--
--

東京房地產,日本房地產,投資海外物業 買日本樓十厘回報 - 東京不動產 日本不動產 日本房屋網 - 日本東京不動產免費諮詢 JPHOME

arrow 回首頁
arrow 會員註冊會員登入

一條龍服務:買屋、賣屋、租賃代管

FACEBOOK
--

LINE ID: jphome

LINE ID: jphome
台灣電話:02-2518-1966
香港電話:852-58059130
--
--

回首頁

物件查詢

購屋流程

購屋成本

租賃管理服務

東京 23 區

常見問題

聯絡我們

物件編號查詢:
--
-- --

文章分類

--

-- --

人氣文章

--
海外買房 貸款利率喊降
日圓6年新低價 遊日消費等同75折
日元貶破110
日圓重貶 赴日買房旅遊爆紅
日圓重貶 赴日炒房團爆增
都心大型物件 開始活躍
日圓貶不停 買日本房市躲匯損有撇步
成田 → 東京巴士:單程1千円
安倍正式拍板建賭城
日幣走貶房產打75折 國人投資東京房市正熱

-- --

近期文章

--
花小錢!15個暢遊東京的方法
登記簿面積 vs 壁芯面積
所謂的「專有面積」是...
宅地建物取引士
經營民宿條件放寬
日本房地產宜「買舊不買新、買小不買大」
新宿的浪漫玩法
渋谷:流行時尚的發祥地
住宅大樓的挑選重點
東京一定去的2間神社

--
 不動產情報:投資海外物業 買日本樓十厘回報 

投資海外物業 買日本樓十厘回報

投資海外物業 買日本樓十厘回報

日本上周發表白皮書,年齡介乎30至40歲的國民買樓比例,由八三年的53%,跌至○八年的39%,而租樓比例則由40%升至60%。最近有日本豪宅來港展銷,保證租金年回報2.2至4%。曾在日本生活數年的加拿大人,三年前起在東京買入面積小至120平方呎的小型單位收租,租金回報高達10%。日圓兌美元近日又跌穿100,港元購買力上升,日本勢成為另類物業投資市場。
上周五晚上七時多,在中環一間酒店會議室裏,三、四十名中年人專注聆聽一個日本樓盤的說明會。
這個位於東京麻布的新盤,就在東京鐵塔附近,兩房(638平方呎)及三房(832平方呎)單位售價門檻分別為6,190萬及8,970萬日圓(約480萬及700萬港元),並設代租服務,扣除費用後保證租金年回報2.2至4%不等。中銀日本提供的按揭息率約2.5%,但只可借樓價50至60%。
上班族吼市區的骰戶

在港定居21年的戴龍(Christopher Dillon)本身從事顧問工作,曾在東京住三年(八九至九二年),一○年開始在東京買樓,至今手上有三個小型單位收租,並即將買進第四個,「在麻布區的高級公寓,收租回報只有3至4%,而我買的單位都位於市區,方便上班族返工,但面積只有24平方米,最小的更只有12平方米,但回報率有7至10%!」他說日本只有實用面積,發展商不能「發水」。
在港、日均有物業的戴龍,目前只投放約一成資金在日本「磚頭」上,他直言東京樓價不高,5.5萬美元(約43萬港元)已可買到一個小型獨立單位,同一價錢在香港只買到一個車位,「香港樓市,人人尋求資本增值,但東京樓市,尋求的是收息回報(Yield),其實香港樓價已近頂,相反日本樓價則在底,分散投資十分重要。」
戴龍指,在日本放租好處多,譬如租客「企理」、準時交租,「在日本租屋,租戶要找家人當保證人,欠租的話,保證人要上身,甚至有公司專門替孤兒承保,而且即使是低下階層聚居的小區,街道衞生和治安也很好,若在美國,那些社區都是充滿罪惡和垃圾。」
東京約六成人口居住在23區內,總人口自一○年開始下降,但居住在中央五區(涉谷、新宿、港區、中央及千代田)人口更不跌反升。
東京買樓僅一成外資

以金額計,外地買家去年佔倫敦及紐約樓市分別63%及31%,而東京只有10%,即九成都是本地買家。仲量聯行資本市場主管水野明彥表示,在日本買樓,很多經紀只會說日語,而且文件都是日文,增添外國人在當地買樓的難度。
戴龍本身略懂日語,而且在當地有人脈,方便他入市,他承認有時也會出現「雞同鴨講」的情況,但他指近年當地奢侈品行業都攻中國人市場,不懂日語的港人到當地買樓也不難,但日本樓市不像香港般透明,「在香港,可以輕易在網上找到成交、估價等資訊,但在日本要經物業代理才可進入不動產流通機構REINS的資料庫,而且已出租的物業是不能睇樓的,日本人視之為不禮貌。」在日本買賣物業時,要買賣雙方同場以口頭確認資料,包括是否凶宅等。
在日本買樓,要注意購買地震保險,保費會按地區、建築物料、樓齡及抗震力來計算,以東京一般房屋為例,保額1,000萬日圓(約78萬港元),年保費1.7萬日圓(約1,330港元)。
美國樓價搶高博未升完

美國樓市在次按風暴後爆煲,但去年起漸見起色,今年四月美國20大城市樓價指數按年更升達12%,為七年來最大的按年升幅。經營美國物業銷售25年的美亞置業投資董事長梁健立表示,「數年前美國法院門外的銀主盤拍賣,15個人競投100間屋,現在是100個人爭15間屋,好難再買到筍盤。」
量寬後資金湧入樓市

梁健立說,佛羅里達、亞利桑那、拉斯維加斯及加州是○八至一○年間,樓價跌得最慘痛的州份,但近年的反彈力亦最強。「美、日量寬,資金都湧去買樓,英國、澳洲學生公寓好搶手,美元趨勢向上,令美元資產動起來。美國銀主盤近一、兩年已被各地主權基金買晒,盤源主要來自兩房(房利美及房地美),每次可能買3、5億美元物業。」
曾在三藩市生活、兒子現居住加州的梁健立說,去年下半年起,港人買美國物業的興趣每季遞增,100個買美樓的港人,少於10個為自住,九成人買來投資收租,最好賣的價位是8萬至15萬美元(約62萬至117萬港元),大多平價單位不做按揭,因為借貸成本高,在次按風暴後,當地銀行審批按揭極為謹慎,安排貸款費用達2至3%。至於外國人做按揭,必須經有提供Foreign Program的銀行辦理,息率較美國人高1.2至1.5個百分點,即30年定息約5至5.5%,借貸成數也只有50至60%。
美需徵收資產增值稅

對於美國要徵收資產增值稅,梁健立說,每人有3萬元免稅額,假設一對夫婦買一個價值10萬美元的物業,樓價升了50%後沽出,賺了5萬美元,二人合共有6萬元免稅額,不用交相關稅項。他說,聯邦政府稅全國劃一,外國人入息稅首3,900美元免稅,3,900至7,800美元稅率10%,7,800至3.5萬美元則為15%,州政府的稅率不高(以稅務顧問為準)。


http://the-sun.on.cc/cnt/finance/20130708/00434_053.html



建議瀏覽器版本為 IE6.0 以上。
宜家國際地產(統一編號:42647425)
本網站所刊登之不動產物件均已合法授權刊登
台灣 TEL: 02-25181966
香港 TEL: 58059130 | 大陸 TEL: 15994778317
本網站內容享有著作權,禁止侵害,違者必究。
© 2011- All Rights Reserved
點閱次數: 1041