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 市場分析:住宅自有率僅42% 房物件租屋需求高 

住宅自有率僅42% 房物件租屋需求高

作者: 撰文:郭莉芳 | Smart智富月刊 – 2013年10月16日 下午5:44

日本首相安倍晉三上任推動經濟刺激方案,不僅帶動日股大漲,連沉寂已久的不動產價格都悄悄彈升。根據東日本不動產信息網(東日本REINS)統計,今年6月,東京都中古住宅成交件數比去年同期增加17.9%,並創下10個月來的新高。屋價更連續2個月走揚,比去年同期上漲6.9%。

日本房地產景氣自1990年高點泡沫化後就一路走跌,6大都會區房價在15年內慘跌76%,很多日本年輕人因為看到父母住進「套」房的慘痛經驗,根本不敢買房,導致日本住宅自有率平均僅60%,房價最高的東京,自有率更只有42%。

住宅自有率不高,代表租屋需求暢旺。日本公司甚至依照員工的職位高低提供一定的租金補貼。因此即使房價走跌,租金卻因需求強勁而未見下跌,東京租金更是全亞洲城市中最高的。房價跌、租金居高不下,台灣人因此搶進東京賺取6%起跳的租金報酬率。

過去,要投資日本房地產,多是透過台灣仲介業者,例如信義房屋不動產株式會社、東京房東網、大師房屋等,有些公司是以跑單幫的方式,跟日本特定建商簽約,在台灣接受預訂、前往日本看房。

現在,看好華人置產熱,一些日本業者乾脆成立中文網頁,專門向中港台華人介紹日本房子,也有日本不動產商直接在台灣成立分公司,專門接受台灣客戶預訂,前往日本賞屋,例如住友不動產。不過,到東京買房,不管交易方式、制度、乃至稅法都與台灣不同。建議投資人赴日投資不動產,至少須先有以下2個基本認知:
認知1.鎖定東京「都心5區」投資:東京市雖有23區,可是考量未來轉手風險,建議只鎖定「都心5區」(包括港區、千代田區、中央區、涉谷區及新宿區)投資,同時,只買地鐵線大站、大線(如JR山手線)附近,最好是鄰近百貨公司或是大型商場,生活機能便利的物件。
認知2.挑物件不能只看租金報酬:愈接近精華區房價愈高,租金報酬率相對較低,但卻較能保值,未來才有機會賺到增值財。目前東京「都心5區」的租金報酬率約6%,若有超過7%的物件即可考慮買進。離開5區報酬率雖可能拉高到10%,但須考慮是否容易招租?更要避免因不了解小環境而買到風化區,不僅銀行不會核貸,還可能牽扯複雜的黑道問題。

在台灣,中古屋買賣數量遠超過預售屋,但是日本人對屋齡超過20年的中古屋無好感,脫手不易。因此若想在東京買中古屋,須特別留意以下事項:
1.屋齡15年以上不要碰:不管是當地人或是外國人購屋,日本政府都鼓勵購屋者要長期持有,買房必須抱5年以上,「讓渡所得」才能減半。可是,銀行業者對屋齡25年以上的住宅,又不願核貸。綜合來看,建議屋齡15年以上物件不要碰,以免未來轉手,買家可能因找不到銀行貸款,影響購買意願。
2.是否有產權調查報告書:此文件類似台灣房仲業者在銷售中古屋時出具的「不動產說明書」,但會附上更清楚的產權調查,例如該住戶是否被申訴過、物管公司是否定期有建築耐震檢測證明等。民眾在買日本中古屋前,可先請仲介業者出具相關檢測證明後再考慮。
3.以1房與2房為首選:若以出租為考量,以1房或2房最有租客市場。
4.坪數小於7坪無法貸款:在日本買新成屋約可貸款7成;買中古屋則可貸5-6成,但是坪數太小的房子則被銀行拒絕申貸。因此若自有資金不足,坪數小於7坪(約23平方米)的房子建議不要考慮。
5.不要買太偏僻的房子:東京都約有8個台北市大,太偏僻的房子、房價低,租金報酬率雖會拉高,但千萬不要考慮,即使有地鐵經過,若非主要幹線、人流量不大的地點站都應剔除。

最後,要提醒的是,日本房屋持有成本很高,該申報的稅一項都逃不掉,如果投報率6%的物件,單是扣掉持有成本,報酬率將只剩4.5%,這一點是想到東京當包租公的投資人一定要知道的。



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