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 常見問題:東京投資的重點 

東京投資的重點

東京投資的重點(住宅篇)
 
*到車站(地鐵站)的徒步距離
這一點和世界各大都市情況相同.越接近地鐵站的標的物一定越有資產價值.但是如果物件所接近的車站是JR站.而且接近到會聽到列車經過的聲音.那反而不甚理想.出租時也較難租出.反之.如果是地鐵站的話就沒有甚麼影響.反而像和地鐵站結合的大樓會有相當高的價值.徒步距離以80公尺所要時間為1分來計算.最好是在徒步距離800尺內.走路10分鐘之內的物件較為理想.如果在10分鐘之外的徒步距離.我們需要抓較高的投報率來cover空屋率及折租金率.

*物件類型.
東京大都市單身人口相當多.種類形形色色.包括OL.上班族.學生.SOHO族.外國人留學生等.一般來說.鋼筋混泥土的獨立套房會比木造套房來的租像好.木造套房法定耐用年數為22年.和鋼筋水泥的47年比起來差了一半.折損率相當高.所以儘管建築成本低.投報率高.但是在東京投資來說.不太建議此類的產品.室內面積面積來說.至少要大於15平方米.但也不建議太大.因為若是針對單身租客其面積超過了45平方米以上.其租金超過10萬日幣的話租客層會一下子減少許多.10萬日幣以下是一般上班族較能接受的租金範圍.學生則會更低(日本人平均月薪約三十多萬日幣).
在東京都心.當然也有許多高收入的單身族.針對這些族群.您所挑選的物件至少要有一房一廳.離車站或許不用很近.但是地址及門牌就很重要.例如港區.新宿區或是麻布.青山.目黑等高級住宅區.

*物件附屬配備
和台灣的出租套房不同.日本一般獨立套房(日本沒有也不允許分隔套房)是不附任何家具和配備的.基本的會有衛浴設備及簡易小廚房及分離冷氣.好一點的套房會有衛浴分離的廁所(廁所及浴室分開).日本人相當喜歡衛浴分離的物件.大一點的物件大概都是衛浴分離.另外.室內有分洋室及和式.洋室地板是木質地板.牆壁為壁紙.和室的地板就是禢禢米.2塊禢禢米為1坪.6塊禢禢米叫6畳.6畳為一般和室的標準規格.

*物件的管理
有些物件的管理費相當便宜.但是相對而言.物件的管理就比較差.來打掃的人可能1周才來2次而不是每天.比較完善的管理是每天都有人打掃.如果更好的管理甚至會有守衛在樓下看守.因日本治安較好.所以如果針對一般上班族為房客的物件採用24小時警衛系統反而會增加管理費的負擔.24管理的物件較適合都心外商公司工作或IT產業的科技新貴.此類型房屋約在高級住宅區.管理的類型應配合物件所在位置及鎖定客層來分配或選擇其比重.

*屋齡
其實屋齡當然是越新越好.但是越新的物件投資成本較高.租金設定也須提高來滿足投資時的投報率.所以如果是以投資的視點來看的話.中古物件是比較好的選擇.中古物件幾年以內才算合格呢?如果以鋼筋水泥建築的耐用年數來看是47年.但是也很少會有房客願意住四十幾年的房子吧.一般來說.越舊的房子在日本投報率越高.一樣是三十年的房子.日本的保養會比台灣來的好.所以看起來會比較新.但是日本人較喜新厭舊?一般在日本人認定的舊房子以20年以上為準.但是因日本耐震法令是在1980年制定.所以1980年以後的物件其實都是合格的.超過30年的物件.除非地點非常好或有相當高的投報率.否則不太建議購入

*樓層
如果有電梯的物件高樓層會比低樓層來的搶手.價格也較高.若是沒電梯的物件2樓是價格最好的樓層.1樓及頂樓價格反而會偏低.因為要爬樓梯等因素.不過樓層的問題很主觀是個見仁見智的問題.一般來說房客對樓層不會有太多的要求.

*陽台及其他附屬面積
和台灣不同.在日本.陽台是屬於非專有面積的區域.所以一般我們說室內面積15平方米來說.是單純指室內.陽台.走廊.樓梯.公設都是不含在裡面的.所以日本很難有一坪多少錢的說法.因為其他變因太多了.例如一樣15平方米的房子.可能A比B貴.但是A的陽台或許比B大一倍或是有專屬庭院等.這在日本的法令裡都是附屬面積.所以原則上一樣的室內面積.要挑有越多的附屬面積比較好.陽台越大.當然租像也會比較好

*物件周邊環境
日本的都市計劃區分執行的相當徹底.一般來說.除非物件在高速公路旁.或是在歌舞伎廳內會很吵以外.大部分以住宅區分的物件都相當寧靜.若是土地區分是工業區您也無須太緊張.因為東京都內工廠已所剩無幾.只是幾十年前劃分時為工業區罷了.租屋者也不會在乎土地區分.倒是商業區域.您須看看附近環境是否吵雜或樓下是否有居酒屋等.如果有的話您須好好評估.如是理髮廳或超市超商等反而會有加分效果.如果租客為小家庭.則附近有無學校就變得比較重要.



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